Gemeente West Maas en Waal
Stevige discussie over helpen starters en op gang brengen woningmarkt.

In een kennis en beeldvormende avond over de beste besteding van een meevallertje van Euro 500.000,-- uit het Huisvestingsfonds is stevig gediscussieerd over wat er het best mee gedaan kan worden. Kun je er iets mee om de starters de woningmarkt op te helpen en daarmee tevens de woningmarkt een duwtje in de rug te geven.

Perenstraat Beneden Leeuwen. Deze huizen werden in 1977 voor starters gebouwd voor ongeveer 105.000,-- gulden (Euro 47.700,--). Als er toen geen hulp van de overheid geweest was had vrijwel niemand van de starters deze huizen kunnen kopen. In 1997, 20 jaar later, was de waarde ongeveer 250.000, -- gulden. (Euro 113.000,--). Tien jaar later, na een prijsexplosie in de laatste jaren van de vorige eeuw en het begin van deze weer een verdubbeling  tot Euro 250.000,--. Maar "what goes up, can go down." De bankencrisis maakte een eind aan de prijsstijgingen en nu halen ze deze prijs niet meer. Maar toch zijn er eigenlijk alleen maar winnaars. De buurt ziet er nog steeds uit om door een ringetje te halen. De gemeente haalt er jaarlijks een vermogen aan WOZ op en voor veel van de oorspronkelijke bewoners was dit het opstappunt voor het treintje dat ze naar een nog betere woning bracht.  

De opzet was dat het een puur oriŽnterende avond zou worden. Geen discussie over wat gaan we doen met het geld, maar je voor laten lichten over de werking van de woningmarkt, de positie van starters en de effecten die te verwachten zijn van acties die je kunt ondernemen om de starter te helpen en de woningmarkt vlot te trekken. Dankzij de knappe opzet van de avond is dit gelukt, maar gemakkelijk was het niet. 

Voor de pauze kwamen drie externe deskundigen aan het woord die het beeld van starter en markt schetsten. De spits werd afgebeten door Frank van Lunen van Hans Janssen Makelaardij. Hij schetste hoe eind vorige en begin deze eeuw in de woningmarkt de bomen tot in de hemel groeiden. Tot de bankencrisis in 2008 de grootste banken en verzekeringsmaatschappen aan het wankelen bracht. Huizen bleven langer met een bord in de tuin staan, banken werden gedwongen voorzichtiger te zijn met het uitlenen van geld en de kopers hielden angstig de hand op de knip. Het werd allemaal nog erger toen vorig jaar duidelijk werd dat verschillende Europese landen aan het randje van een faillissement stonden. De problemen in Griekenland, Portugal en Spanje zullen ongetwijfeld groter zijn dan in Nederland, maar ze laten de woningmarkt hier niet ongemoeid. Volgens van Lunen zijn de woningprijzen sinds de top van 2007 al 10 tot 13% gedaald en de daling gaat alleen maar sneller. Verwacht wordt dat dit jaar de daling weleens 4 % zou kunnen zijn.

Rijtjeshuizen. Nu, zonder hulp van buiten, onhaalbaar voor veel starters. Eigenlijk niets nieuws want dat is bijna altijd het geval geweest. (Zie bijvoorbeeld het bijschrift van de vorige foto.) Het starterprobleem oplossen zal volgens de deskundigen helpen de woningmarkt weer vlot te trekken.

Nu zijn hier vele oorzaken voor aan te wijzen, maar zich beperkend tot wat je zou kunnen doen in Maas en Waal met een half miljoen, ging hij in op de problemen in de startersmarkt. Neem een Maas en Waalse Henk en Ingrid. Henk, een door zijn baas zeer gewaardeerde MBO-er brengt 20.000, -- per jaar binnen en Ingrid, ook MBO, werkt vier dagen per week in de zorg en voegt daar nog eens 12.000,-- aan toe. Deze hardwerkende, oppassende jonge mensen denken aan een gezinnetje en misschien wel kinderen en willen samen een toekomst opbouwen. Ze kunnen wachten tot er een betaalbare huurwoning beschikbaar komt, maar dan moeten hun plannen nog eens drie, vier jaar de ijskast in. Huren in de vrije sector betekent dat ze voor de huisbaas kunnen gaan werken, dus kopen is misschien wel een betere oplossing.

Van Lunen schetst wat Henk en Ingrid te wachten staat. Als ze naar de bank gaan zullen ze horen dat ze met hun inkomen maximaal 132.000,-- kunnen lenen. Ze mogen de koffie nog even opdrinken, want de man van de bank weet dat je voor dat bedrag, bij wijze van spreken, nog een hondenhok kunt kopen. Wat hem betreft is het gesprek afgelopen. Henk en Ingrid weten dit eigenlijk ook wel, maar: niet geschoten is altijd mis. Wat nu, want een bewoonbare woning kost al gauw 180.000,--. Een groot gat dat ze zelf nooit dicht krijgen.

Maar het dichten van dit gat is volgens van Lunen belangrijk voor het op gang brengen van d woningmarkt. Mensen in een woning waarin overwaarde zit en die zich een betere woning kunnen veroorloven willen in de huidige markt eerst hun woning kwijt zijn voordat ze een nieuwe kopen. Dat maakt de starters zo belangrijk. Maar als zij niet aan de bak komen omdat ze in de huidige markt de hypotheek niet rond krijgen dan komen ze niet en blijft de markt op slot. Van Lunen: "Als we dit niet oplossen krijgen we de markt niet op gang. De starter moet het treintje op gang brengen. Krijgen we het op gang dan is dit niet alleen goed voor de starter, maar ook voor de lokale economie." Van Lunen heeft het gelijk. Denk aan de woninginrichter, het tuincentrum, de bouwmarkt. Zij profiteren er ook van. Maar straks ook de scholen, verenigingen en de hele detailhandel, want als de dorpen straks gaan krimpen is de ellende helemaal niet meer te overzien.

Bestaande woningen bereikbaar maken voor de starters helpt het beste om het doorstroomtreintje weer op gang te brengen.

Het financiŽle gat van Henk en Ingrid moet dicht. Maar hoe? Vroeger konden kinderen nog weleens bij hun ouders terecht, maar dat zie je volgens van Lunen bijna niet meer. Is er al geld dan zit dit in de overwaarde van de woning. Maar vaak komt dit niet voor want tot 2007 probeerde iedereen je over te halen om dit geld te gebruiken voor een prachtige keuken, een tegelvloer met vloerverwarming of een dakkapel. Verder verdampt overwaarde door de daling van de huizenprijzen. Maar zelfs als je echte overwaarde hebt dan is het door de huidige regelgeving vaak erg lastig om je kinderen te helpen.  

De volgende inleider is de heer Gipman van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hij heeft een alternatieve oplossing voor Henk en Ingrid. Zijn organisatie kan de rol overnemen die vroeger de ouders of een rijke oom of tante hadden. (Of die vroeger de premieregelingen voor starters op de woningmarkt hadden.)

SVn kan met het geld van de gemeente West Maas en Waal aan starters een lening verstrekken waarmee "het  gat" Henk en Ingrid gedicht kan worden. Niet dat het dan allemaal vanzelf gaat. Henk en Ingrid  moeten er op rekenen dat naast de bank het SVn ze ook het hemd van de kont zal vragen en ze ook goed in de gaten zal houden als ze eenmaal een lening van SVn hebben. Maar ze krijgen er ook wat voor terug. De eerste drie jaren zijn aflossingsvrij en hoeft er geen rente betaald te worden. Een voorwaarde daarvoor is wel dat dat ze aannemelijk kunnen maken dat ze over drie jaar de lasten wel aankunnen.

Voor de gemeente stelt deze oplossing procedureel niet zoveel voor. Een formuliertje invullen en SVn zorgt voor de rest. Politiek moet de gemeente wel aan de slag. De SVn biedt nogal wat opties en keuzemogelijkheden en de gemeente moet die keuzes maken.

Mooie appartementen in de Rozenhoender, dichtbij verpleeg- en verzorgingshuis Elisabeth in Beneden Leeuwen. Maar ook dicht bij winkels, bibliotheek, apotheek en andere voorzieningen. Ideaal voor de bewoners, maar ook ideaal als ze later thuishulp nodig hebben, want die wordt efficiŽnter als de ouderen dicht bijeen wonen. Er wordt aan gedacht aan een "tweede" Rozenhoender, maar dan is het wenselijk dat eerst het treintje weer op gang gebracht wordt.

Dit brengt ons terug bij het gemeentebestuur en de raad. Zij moeten met voorstellen komen en beslissingen nemen. Hoe en welke is dan ook het thema na de pauze. Nogmaals: de beslissingen hoeven deze avond nog niet genomen te worden, maar het is niet verkeerd om eens af te tasten welke kant de raad op wil. Er zijn veel mogelijkheden, dat is voor de pauze wel duidelijk geworden, maar voor beslissingen zal toch minimaal meer dan de helft van de Raad op een lijn gebracht moeten worden. 

Om de Raad en B&W uit te dagen hebben de organisatoren van deze avond een paar stellingen bedacht en de eerste is meteen raak. Deze luidt: "Het is niet de vraag of we de starter moeten helpen, maar hoe." 
Een prikkelende vraag noemt men dat in de overlegwereld, maar op sommige leden van de Raad werkt het als een rode doek op een stier. "Dit is politiek, want er is al een keuze gemaakt." Dreigt hier en schandaal? "Nee, nee" hoor ik een van de organisatoren zeggen. "we willen met prikkelende vragen een discussie op gang brengen en uit deze opmerking blijkt dat het werkt." Maar de tendens is nu ook duidelijk: er zijn twee kampen. Het ene wil wel praten over de starter en de woningmarkt, het andere wil het veel breder zien en ook naar andere mogelijkheden kijken.

FD Dorpslijsten, Lijst Beneden Leeuwen en CDA willen zich wel concentreren op het steunen van starter en het op gang helpen van de woningmarkt. Zij richten zich op de beslissingen die in dit kader straks genomen moeten worden. Dat levert veel vragen op. Moet het maximale inkomen van de starter meegenomen worden bij het toekennen van een starterlening. Kan iedereen die in West Maas en Waal wil wonen  aanspraak maken op een starterlening of moet dit beperkt worden tot starters die al in West Maas en Waal wonen. Komen ex-Maas en Walers die nu even ergens anders wonen, bijvoorbeeld  voor studie, ook in aanmerking? Beperken we de starterslening tot het kopen van een bestaande woningen, dat brengt het treintje op gang, of mag ook nieuwbouw er in betrokken worden? Richten we ons op financieel zwakkeren, en zo ja, wat is de definitie van een financieel zwakkere? Moeten we de starters leningen vooral gebruiken om starters te stimuleren zich in de kleine kernen te vestigen?  Dit zijn maar een paar voorbeelden. De vragen leiden tot levendige, constructieve discussies, zowel met de deskundigen als onderling. zZe maken het beeld van de starterslening gaandeweg helderder. Naast deze inhoudelijke vragen ook veel vragen over het proces. Hoeveel gaat het de gemeente kosten?  Hoeveel werk moet de gemeente nog zelf doen? Bestaan er ook constructies om zoveel mogelijk starters te aan en woning te  helpen? 

Woonbeurs om projecten, huur en koop, weer op gang te brengen. Er wordt in West Maas en Waal veel aan gedaan om de vaart in de markt te houden. Maar we zijn er nog niet. Alles wat helpt om de gemeente goed door de crisis te helpen moet opgepakt worden. De woningmarkt speelt hierin een belangrijke rol. 

VVD en Partij Beneden Leeuwen hebben weinig op met het idee van helpen van starters en stimuleren van de woningmarkt. "Waarom ons hier ook weer mee bemoeien" "Laat de ouders het zelf doen?" horen we. "Laat de markt dit maar oplossen."  "Als er toch iets moet gebeuren, subsidieer dan de grondprijzen." "Laat de ouders het doen?" Maar als blijkt dat hier ook nogal wat haken en ogen aan zitten: "Laat het geld gewoon in de reservepot staan. Kunnen we mogelijke tegenvallers in het grondbedrijf mee opvangen." Johan van de Hurk, Partij Beneden Leeuwen: "Stimuleer de industrie. Die hebben we nodig." 

Avondvoorzitster Ans Mol heeft het er moeilijk mee. "We zouden toch kijken wat we kunnen doen om de woningmarkt op gang te krijgen. Hebben jullie daar dan geen ideeŽn over?" Jawel. Sander Bos(VVD): "Waarom zoeken we het niet in het ontwikkelen van woningen van 120.000,-- euro? Dan zijn er helemaal geen starterleningen nodig. Waarom bouwen we geen woningen die maar 20 jaar mee kunnen. Straks als de grijze golf voorbij is zitten we toch met teveel woningen." 
Discussie lokken deze revolutionaire ideeŽn niet uit. Is er gebrek aan visie in de Raad of vindt men de ideeŽn van Bos te hoog gegrepen of irreŽel voor een gemeente van 18.000 inwoners die hier eenmalig 500.000,-- aan besteden kan?     

"Wat nu verder?" vraagt de avondvoorzitster Ans Mol. In de agenda staat dat richting gegeven moet worden, dus: "kom op". De oproep leidt tot stilte. Mol dringt aan. Ton de Vree, namens de FD: "We kunnen er bij de volgende raadsvergadering waarschijnlijk wel iets over zeggen." Maar hiermee neemt de voorzitster geen genoegen. "We moeten echt een richting hebben om verder te komen" is haar reactie.  Piet van Toor (CDA) ziet een ontsnapping: "B&W hebben er vanavond bij gezeten. Ze hebben genoeg gehoord om in te schatten wat op voldoende steun kan rekenen en wat nog verder uitgewerkt moet worden. Dat geeft toch richting." Maar voorzitster Mol is onverbiddelijk en ze krijgt De Vree zover dat deze toezegt dat in elk geval de FD  met een richtinggevend voorstel komt. Wie weet, zijn er nog wel fracties in de raad die hierbij aan willen sluiten.

Wie de jeugd heeft, heeft de toekomst. Daarom moet alles op alles gezet worden om West Maas en Waal aantrekkelijk te houden voor jonge gezinnen.

Nog even terug naar Henk en Ingrid. Zij staan model voor de jonge mensen die graag een toekomst op willen bouwen in West Maas en Waal.
Wat heeft deze avond ze opgeleverd?
Maar het gaat verder. Wat heeft deze avond opgeleverd voor de meer dan 380 woningbezitters die hopen dat de woningmarkt weer beter gaat draaien, zodat ook zij weer verder kunnen. Ook niet onbelangrijk.

Is hier de eerste stap gezet voor iets dat realiseerbaar is met een redelijke kans van slagen? Misschien.
Maar juich niet te vroeg . Deze avond was beeldvorming. Het echte werk: een goede besluitvorming en knopen doorhakken moet nog komen.

MaasWaalWeb, 27 januari 2012